Karma yöntem araştırması incelemesi

Kısa Dönemli Kiralama ve Soylulaştırma: İstanbul, Beyoğlu Örneği

Küresel ölçekte dijital platformların ve paylaşım ekonomisinin yaygınlaşması, kentsel konut piyasalarını ve mekânsal yapıları köklü bir biçimde dönüştürmektedir. Tarihsel, kültürel ve ticari merkez olma niteliği taşıyan İstanbul Beyoğlu, mekânsal rant ve turizm odaklı kentsel dönüşüm baskılarının yoğunlaştığı bir laboratuvar işlevi görmektedir.

Makalenin anahtar kelimeleri

Yazar: Ahmet Suvar Aslan & Ebru Harman Aslan
Yayın: Kent Akademisi
Tarih: 2025-04-12
DOI: 10.35674/kent.1562319

Makalenin Kapsamı ve Akademik İçeriği

Kentsel mekânın küresel sermaye akışları, dijitalleşme ve turizm dinamikleriyle yeniden biçimlendiği günümüz koşullarında, kısa dönemli konut kiralamaları kentsel soylulaştırma süreçlerine özgün bir katman eklemektedir. Konutun geleneksel uzun dönemli barınma işlevinden sıyrılarak turistik bir değişim değerine yönelmesi, özellikle tarihsel ve kültürel çekim merkezlerinde konut erişilebilirliğini kısıtlamakta ve yerel nüfusun yerinden edilme riskini artırmaktadır. Bu çalışma, İstanbul'un uluslararası düzeyde en bilinen tarihsel ve kültürel alanlarından biri olan Beyoğlu ilçesini odak noktasına alarak platform tabanlı kısa dönemli kiralamaların soylulaştırma mekanizmaları üzerindeki derinleşen etkilerini ve kamusal düzenleme eksikliklerinin yarattığı kentsel gerilimleri çözümlemektedir.

Araştırmada nicel ve nitel veri toplama tekniklerini bir araya getiren karma bir yöntem benimsenmiştir. Nicel aşamada, 2019-2024 yılları arasındaki aktif Airbnb listeleme verileri Inside Airbnb veritabanından çekilerek süzgeçten geçirilmiş; konut satış ve kira değerlerindeki gerçek değişimler Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) enflasyon hesaplayıcısı ve Endeksa verileriyle analiz edilmiştir. Elde edilen mekânsal yoğunlaşma haritaları Çekirdek Yoğunluk Tahmini (Kernel Density Estimation) yöntemleriyle oluşturulmuştur. Nitel aşamada ise ev sahipleri, Airbnb işletmecileri, İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve Beyoğlu Belediyesi üst ve orta kademe yöneticileri, TÜRSAB temsilcileri ve emlak uzmanlarıyla toplam 17 yarı yapılandırılmış derinlemesine görüşme gerçekleştirilerek içerik analizine tabi tutulmuştur.

Elde edilen bulgular, Airbnb listelemelerinin Beyoğlu genelinde ve özellikle Galata ile Cihangir gibi halihazırda soylulaşmış tarihsel mahallelerde yoğunlaştığını göstermektedir. 2019 yılında Galata'daki toplam konut stoğunun yüzde 13,9'unu oluşturan aktif Airbnb konut oranı, 2024 yılı itibarıyla yüzde 25,8 seviyesine ulaşarak mahalledeki her dört konuttan birinin turizm odaklı kısa dönemli kiralamaya ayrıldığını kanıtlamıştır. Nominal konut metrekare satış fiyatları Galata ve Cihangir'de olağanüstü artışlar kaydetmiş, orta gelirli bir çalışanın bu alanlarda konut edinebilmesi imkânsız hale gelmiştir. Nitel görüşmeler, yüksek doluluk oranları ve döviz bazlı gelir beklentisinin mülk sahiplerini geleneksel kiracılardan uzaklaştırarak bölgede 'hayalet otel' oluşumunu ve konut piyasasının esnekleşmesini hızlandırdığını doğrulamaktadır.

Sonuç olarak çalışma, kısa dönemli kiralamaların yasal ve kurumsal denetim mekanizmalarının yetersiz kaldığı durumlarda kentsel soylulaştırmayı tetikleyen bir katilazör işlevi gördüğünü ortaya koymaktadır. 2024 başında yürürlüğe giren yasal düzenlemelerin pratikteki uygulama belirsizlikleri ve kurumsal koordinasyon eksiklikleri, rant açığının mülk sahipleri ve şirketler tarafından kullanılmasına imkân tanımaktadır. Bu tespitler, soylulaştırmanın yalnızca sınıf tabanlı bir konut değişimi olmadığını, küresel platform ekonomisi üzerinden mekânın süratle metalaştığı bütüncül bir kentsel dönüşüm süreci olduğunu kanıtlamakta ve tarihsel kent merkezlerinin korunması için kapsayıcı konut politikalarına duyulan ihtiyacı vurgulamaktadır.

Araştırmanın amacı

Bu araştırmanın temel amacı, Airbnb aracılığıyla gerçekleşen kısa dönemli kiralama faaliyetlerinin İstanbul'un tarihi Beyoğlu ilçesindeki soylulaştırma süreçlerine nasıl yeni bir katman eklediğini, konut piyasası ve mekânsal değer artışları üzerindeki etkileri ile kamu politikalarının bu dönüşümdeki rolü üzerinden ortaya koymaktır(Aslan & Aslan, 2025).

İnceleme ve modelleme yöntemi

Bu araştırma, Inside Airbnb veri tabanından elde edilen mekânsal ve nicel veriler ile farklı paydaşlarla yapılan yarı yapılandırılmış derinlemesine mülakatları birleştiren bir karma yöntem yaklaşımı kullanmıştır(Aslan & Aslan, 2025, s. 3).

Kuramsal ve kavramsal çerçeve

Çalışma, Hackworth & Smith'in soylulaştırma dalgaları kuramı ile Wachsmuth & Weisler'ın dijital platformlar ve paylaşım ekonomisi bağlamında geliştirdiği rant açığı (rent gap) teorik çerçevesine dayanmaktadır. Konutun bir barınma ihtiyacı olmaktan çıkıp küresel sermaye akışları içerisinde finansallaşmış ve turistik bir yatırım aracına dönüşmesini 'Airbnb'leşme' ve konutun metalaşması kavramlarıyla açıklamaktadır.

Makalenin ele aldığı literatür

Araştırma, Glass (1964) ile başlayan klasik soylulaştırma literatürünü, Smith (2002), Lees (2003) ve Aalbers (2016, 2019) gibi yazarların finansallaşma ve çok dalgalı soylulaştırma yaklaşımlarıyla birleştirmektedir. Ayrıca platform tabanlı kısa dönemli kiralamaların kentsel konut piyasaları üzerindeki etkilerini inceleyen Wachsmuth ve Weisler (2018), Yrigoy (2019), Mermet (2017), Gurran ve Phibbs (2017) ile Aguilera ve diğerlerinin (2021) çalışmaları ele alınarak literatürdeki Küresel Güney eksikliği vurgulanmaktadır.

Araştırma Tasarımı

Evren veya inceleme alanı: İstanbul Beyoğlu ilçesindeki tüm aktif Airbnb ilanları ve bölgedeki konut piyasası paydaşları.
Örneklem veya araştırma materyali: Inside Airbnb veri tabanından filtrelenmiş 2.474 aktif ilan, Endeksa ve TCMB konut değer verileri ile kamu, özel sektör ve ev sahiplerinden oluşan 17 katılımcıyla yapılan yarı yapılandırılmış görüşmeler.
Veri toplama süreci: Inside Airbnb veri tabanından (2019-2024) nicel verilerin çekilmesi, Endeksa ve TCMB enflasyon hesaplama araçlarıyla konut değerlerinin çekilmesi ve Mayıs-Ekim 2019 tarihleri arasında 17 paydaşla yarı yapılandırılmış derinlemesine mülakatların gerçekleştirilmesi.
Veri analiz yöntemi: Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) kullanılarak çekirdek yoğunluk (kernel density) tahmin analizi ve nominal/enflasyondan arındırılmış konut fiyatı değişim hesaplamaları ile nitel mülakat verileri için içerik analizi yöntemi.

AirbnbSoylulaştırma (Gentrification)Kısa Dönemli Kiralama (STR)Konut PiyasasıMekânsal DönüşümKira Boşluğu (Rent Gap)Airbnb'leşme

Araştırmanın Bulguları

Galata'da kısa dönemli kiralamaların yoğunlaşması konut stokunun ciddi bir kısmının turizme tahsis edilmesine yol açmıştır; Galata'daki aktif konutların yüzde 25.8'i 2024 yılı itibarıyla Airbnb üzerinden kiralanmaktadır(Aslan & Aslan, 2025).

Airbnb kullanımı, Beyoğlu genelinde ve özellikle Galata ve Cihangir gibi tarihi mahallelerde mülk değerlerini ve kira fiyatlarını hızla artırarak soylulaştırma dinamiklerini derinleştirmiştir(Aslan & Aslan, 2025, s. 3).

Kısa dönemli kiralamaların sunduğu yüksek gelir potansiyeli, ev sahiplerini uzun dönemli kiracılar yerine turistleri tercih etmeye yöneltmekte ve bu durum yerel sakinlerin barınma güvenliğini tehlikeye atmaktadır(Aslan & Aslan, 2025, s. 3).

Beyoğlu'ndaki Airbnb gelişimi, geleneksel soylulaştırma teorilerinden farklı olarak, dönüşümün yerel orta sınıflar yerine küresel turist akışları ve bunları yöneten dijital platformlar tarafından tetiklendiğini göstermektedir(Aslan & Aslan, 2025).

Bulguların Tartışılması ve Araştırmanın Sonucu

Bulguların Yazarlar Tarafından Yorumlanışı

Galata ve Cihangir bölgelerinde Airbnb yoğunluğunun konut piyasasında yarattığı dönüşüm, mülk değerlerinde ve nominal satış fiyatlarında Türkiye ve İstanbul ortalamalarının çok üzerinde bir artışı beraberinde getirmiştir.

Yazarlar bu durumu, konutun asli kullanım değerinin ötesine geçerek küresel sermaye akışları ve dijital platformlar aracılığıyla yüksek getirili bir yatırım enstrümanına yani değişim değerine dönüşmesiyle açıklamaktadır.

Bu durum, literatürdeki geleneksel soylulaştırma teorilerinin aksine, dönüşümün yerel aktörlerden ziyade geçici turist nüfusu ve dijital platformların yarattığı teknolojik kira boşluğu sömürüsüyle şekillendiğini doğrulamaktadır.

Sonuç olarak, yasal düzenlemelerin geç uygulanması veya denetim yetersizliği, tarihi bölgelerdeki konut stokunun hızla ticarileşmesine ve yerel halkın barınma haklarının zedelenerek mahalle kimliğinin kaybolmasına neden olmaktadır.

Bulguların Önceki Araştırmalarla Karşılaştırılması

Yazarlar, Airbnb aracılığıyla konutların sıklıkla kiralanmasının mekânsal dönüşümleri tetiklediğini belirten Wachsmuth ve Weisler'ın (2018) kuramsal çerçevesini referans alarak, Beyoğlu Galata'da konutların tümüyle kısa dönemli kiralanmasının hayalet oteller yarattığını ve konut stokunun yüzde 25.8'ini doğrudan turizme kaydırdığını doğrulamaktadır(Aslan & Aslan, 2025).

Sonuç Bölümünün Sunduğu Çıkarımlar

Beyoğlu örneği, kısa dönemli konut kiralamalarının denetimsiz gelişiminin tarihi kent dokusunu ve yerel toplumsal yapıyı soylulaştırma baskısıyla dönüştürdüğünü ortaya koymaktadır. Bu dönüşümü yönlendirmek ve konut erişilebilirliğini korumak adına, kentsel koruma planlarıyla uyumlu, yerel yönetimlerin denetim kapasitesini artıran ve ekonomik kalkınma ile sosyal kapsayıcılık arasında denge kuran hassas politika müdahalelerine acilen ihtiyaç duyulmaktadır(Aslan & Aslan, 2025).

Literatür Taraması İçin Sunduğu Çerçeve

Bu çalışma, kentsel coğrafya ve konut politikaları literatüründe, paylaşım ekonomisi ve dijital platformların tarihi kent merkezlerindeki soylulaştırma süreçlerine etkisini Küresel Güney metropolü bağlamında çözümleme işlevi görür. Alan yazında sıklıkla Küresel Kuzey kentleri üzerinden ele alınan kısa dönemli kiralama olgusunu, İstanbul Beyoğlu ve Galata örneğinde mekânsal veriler ile derinlemesine görüşmeleri birleştirerek inceler. Böylece, turizm odaklı sermaye birikiminin geleneksel konut piyasalarını nasıl esnettiğini ve teknoloji kaynaklı bir rant boşluğu yarattığını ampirik olarak kanıtlar.

Çalışma, Wachsmuth ve Weisler (2018) tarafından kavramsallaştırılan teknoloji kaynaklı kira boşluğu ve hayalet otelleşme kuramsal çerçevesine dayanarak ilerler. Ancak mevcut literatürün çoğunlukla Batılı kentlerdeki katı yasal düzenlemeler altındaki dinamiklere odaklanmasına karşılık, bu yayın mevzuatın henüz tamamlandığı ve denetim mekanizmalarının yetersiz kaldığı bir ortamda sürecin nasıl işlediğini gösterir. Hackworth ve Smith (2001) ile Smith (2002)'in soylulaştırma dalgaları kuramını dijital platformların yarattığı yeni turizm katmanıyla genişleterek önceki çalışmalardan ayrışır.

Literatür taraması yapacak araştırmacılar için bu yayın, kentsel koruma alanlarında konutun kullanım değerinden değişim değerine geçişini ve bu geçişte dijital platformların oynadığı katalizör rolün kavranmasını kolaylaştırır. Nicel mekânsal veri (Inside Airbnb, Endeksa, TCMB) ile nitel paydaş görüşmelerini harmanlayan karma yöntemi, turizm soylulaştırmasını inceleyecek araştırmalara metodolojik bir model sunar. Ayrıca yasal düzenleme boşluklarının kentsel rant ve barınma krizine etkisini somut rakamlarla göstererek politika odaklı çalışmalara veri sağlar.

Kaynakça

Wachsmuth, D., Weisler, A. (2018). Airbnb and the rent gap: Gentrification through the sharing economy. Environment and Planning A: Economy and Space, 50(6), 1147-1170. https://doi.org/10.1177/0308518X18778538

Tez ve Makale Araştırmalarında Kullanım

Makalenin doğrulanmış yöntemi, bulguları ve kuramsal çerçevesi; tez ve makale çalışmalarında kullanılacağı bölümle birlikte aşağıdaki üç araştırma taslağına dönüştürülmüştür.

Tez veya makalede kullanım · literatüre-review

Kısa dönemli kiralama platformları kentsel koruma alanlarında konutun kullanım değerinden ziyade değişim değerini öne çıkararak soylulaştırma süreçlerine yeni bir katman ekler.

Bu yayın, Airbnb gibi dijital platformların tarihi kent dokusunda yarattığı mekânsal ve ekonomik dönüşümü Küresel Güney bağlamında açıklamak ve rant boşluğu teorisini konut ticarileşmesi temelinde tartışmak için literatür taraması bölümünde kaynak gösterilebilir(Aslan & Aslan, 2025).

2024 Yasal Düzenlemesi Sonrasında İstanbul'da Kısa Dönemli Konut Kiralamalarının Mekânsal Değişimi ve Konut Erişilebilirliği

Araştırma sorusu: 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe giren Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Hakkında Kanun, Beyoğlu ve Kadıköy'deki aktif Airbnb ilan sayılarını ve konut kiralama fiyatlarını nasıl etkilemiştir?
Yöntem taslağı: Karma araştırma deseni benimsenecektir. Nicel boyutta Inside Airbnb ve veri analitik platformlarından 2023-2025 yılları arası ilan sayıları ve fiyat verileri çekilerek GIS tabanlı mekânsal analiz yapılacaktır. Nitel boyutta ev sahipleri ve emlakçılarla görüşülecektir. Örneklem büyüklüğü güç analiziyle belirlenecektir.

Makaleyle bağlantısı: Makalenin sonuç bölümünde, 2024'te yürürlüğe giren yasal düzenlemenin yaratacağı etkilerin incelenmesi gerektiği ve mevzuatın pazardaki kurumsal aktörler lehine dönüşebileceği vurgulanmaktadır. Bu öneri söz konusu araştırma çağrısından türetilmiştir(Aslan & Aslan, 2025).

Tez veya makalede kullanım · Kavramsal çerçeve

Yasal düzenlemelerin ve kurumsal denetimin yetersiz olduğu kentsel ortamlarda kısa dönemli kiralama platformları soylulaştırma dinamiklerini tetikleyen bir kaldıraç işlevi görür.

Tezin kuramsal çerçeve bölümünde, dijital platform ekonomisinin kentsel konut piyasası esnekliği ve kurumsal denetimsizlik ile nasıl etkileşime girdiğini açıklarken bu çalışmanın sunduğu kavramsal modellerden faydalanılabilir(Aslan & Aslan, 2025).

Tarihi Kentsel Koruma Alanlarında Hayalet Otelleşme ve Mahalle Kimliği: Galata ve Cihangir Karşılaştırmalı Analizi

Araştırma sorusu: Binaların veya dairelerin kentsel koruma alanlarında kurumsal ticari aktörler tarafından 'hayalet otellere' dönüştürülmesi mahalle sakinlerinin mekânsal aidiyetini ve komşuluk ilişkilerini nasıl dönüştürmektedir?
Yöntem taslağı: Nitel çoklu durum çalışması deseni uygulanacaktır. Galata ve Cihangir mahallelerinde yerleşik mahalle sakinleri, esnaf ve sivil toplum temsilcileriyle yarı yapılandırılmış derinlemesine görüşmeler gerçekleştirilecektir. Katılımcı sayısı veri doygunluğuna ulaşılıncaya kadar artırılacaktır. Veriler içerik analiziyle kodlanacaktır.

Makaleyle bağlantısı: Makalede Galata'da konutların %25.8'inin Airbnb olarak kiralanması ve tarihi binaların resepsiyonsuz 'hayalet otellere' dönüştürülmesinin mahalle yaşamını ticarileştirdiği tespitinden hareketle kentsel bellek üzerindeki etkileri detaylandırmak üzere kurgulanmıştır(Aslan & Aslan, 2025).

Tez veya makalede kullanım · Tartışma

Galata gibi tarihi merkezlerde konut stokunun önemli bir kısmının (%25.8) kısa dönemli kiralamaya kayması yerel barınma erişilebilirliğini ve mahalle dokusunu tehdit etmektedir.

Tezin tartışma bölümünde, ampirik bulguların alan yazındaki turizm soylulaştırması ve konut krizi verileriyle karşılaştırılması aşamasında Beyoğlu ve Galata'dan elde edilen somut oranlar destekleyici kanıt olarak kullanılabilir(Aslan & Aslan, 2025).

Kısa Dönemli Kiralamaların Yerel Yönetimlerin Kentsel Planlama ve Denetim Kapasitesine Etkisi: Büyükşehir ve İlçe Belediyeleri Örneği

Araştırma sorusu: Metropoliten alanlarda yetki paylaşımı taşıyan büyükşehir ve ilçe belediyeleri, kısa dönemli kiralama platformlarının kentsel arazi kullanım kararlarını esnetmesine karşı ne tür planlama ve denetim mekanizmaları geliştirmektedir?
Yöntem taslağı: Nitel durum çalışması yaklaşımı benimsenecektir. İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve ilçe belediyelerinin imar, şehir planlama ve ruhsat denetim birimlerindeki yöneticilerle yarı yapılandırılmış görüşmeler yapılacaktır. Görüşmeci sayısı veri doygunluğu ilkesine göre belirlenecek, imar planı kararları ve meclis kararları belge analizi yöntemiyle incelenecektir.

Makaleyle bağlantısı: Makalenin nitel bulgularında, İBB ve Beyoğlu Belediyesi bürokratlarının Airbnb faaliyetlerinin imar planı kararlarını dönüştürdüğünü ancak denetim yetkisinin merkezde olması nedeniyle müdahalede kısıtlı kaldıklarını ifade etmelerinden türetilmiştir(Aslan & Aslan, 2025).