Bahir Dar, Etiyopya'da Kooperatif Konut Projeleri İçin Arazi Edinimi Politikası ve Uygulaması: Uygun Fiyatlı Konut Çözümlerine Doğru

Gelişmekte olan ülkelerdeki hızlı kentleşme ve kontrolsüz nüfus artışı, kentsel alanlarda düşük ve orta gelirli gruplar için erişilebilir konut üretimini en temel kentsel krizlerden biri haline getirmiştir. Etiyopya'nın Amhara Bölgesi'nin başkenti olan Bahir Dar şehri de yoğun göç dalgaları ve etnik çatışmalardan kaçan nüfusun etkisiyle ciddi bir konut açığı ve arsa talebiyle karşı karşıyadır. Resmi kentsel arsa arzının yavaş ilerlemesi, arsa spekülasyonları, yetersiz altyapı hizmetleri ve dar gelirlilerin finansal sisteme erişememesi, gayriresmi yerleşimlerin kentin çeperlerinde hızla yayılmasına yol açmaktadır. Bu bağlamda, devlet destekli bir alternatif olarak sunulan kendi kendine yardım odaklı konut kooperatifleri, teoride uygun fiyatlı konut sağlamayı hedeflerken, fiili arazi edinimi ve inşaat aşamalarında ciddi bürokratik ve ekonomik darboğazlarla karşılaşmaktadır.

Bu çalışmanın temel amacı, Bahir Dar'daki konut kooperatiflerinin arazi edinimi politikalarını ve uygulamalarını eleştirel bir yaklaşımla analiz ederek, bu sistemin konut erişilebilirliği üzerindeki rolünü ve sınırlarını belirlemektir. Araştırmada nitel yaklaşıma dayalı tekil durum çalışması deseni benimsenmiş ve veriler geniş kapsamlı bir saha çalışmasıyla toplanmıştır. Bu doğrultuda, Bahir Dar belediyesinin arazi yönetimi, kooperatif örgütleme ve altyapı ofislerinden üst düzey yetkililer ve uzmanlar ile kooperatif komitelerinden temsilcileri içeren toplam 30 anahtar kaynak kişiyle yarı yapılandırılmış mülakatlar gerçekleştirilmiştir. Ayrıca, arazi edinmiş, inşaata başlamış ya da bekleme listesinde olan 21 kooperatif üyesinin katılımıyla 3 odak grup tartışması düzenlenmiş, resmi politika belgeleri, kiralama mevzuatları ve imar planları analiz edilerek bulgular doğrudan saha gözlemleriyle desteklenmiştir.

Araştırma bulguları, 2014 yılından bu yana tescil edilen 35.512 kooperatif üyesinden 31.596'sının konut arsası almayı başardığını, ancak bu üyelerden 7.000'den daha azının evlerini kısmen veya tamamen inşa edebildiğini ortaya koymaktadır. Kooperatif üyelerinin karşılaştığı en büyük engeller; hizmet sunulmuş imarlı arsaların tahsisindeki uzun gecikmeler, fahiş inşaat maliyetleri ve kooperatif konutları için getirilen gerçek dışı imar ve yapı standartlarıdır. Amhara Bölgesi'nin yürürlüğe koyduğu 9/2013 sayılı yönetmeliğin Bahir Dar gibi büyükşehirlerde zorunlu kıldığı zemin artı bir kat (G+1) villa tipi yapı standardı, üyelerin gelir seviyeleriyle tamamen uyumsuz olup süreci finansal olarak tıkanma noktasına getirmiştir. Finansal destek mekanizmalarının ve resmi konut kredilerinin yokluğu nedeniyle birçok üye, arsa tahsis edilmesine rağmen inşaata başlayamamakta ya da hisselerini gayriresmi yollarla satmak zorunda kalmaktadır.

Elde edilen sonuçlar, konut kooperatiflerinin yalnızca arsa tahsisiyle sınırlı kalmayan, konut finansmanı, yapı malzemeleri tedariki ve esnek yapı standartlarını da içeren bütüncül bir ekosistemle desteklenmesi gerektiğini göstermektedir. Bahir Dar'daki mevcut kendi kendine yardım modeli; Angola, Kenya ve Nijerya gibi ülkelerdeki devlet destekli düşük faizli veya faizsiz uzun vadeli kredi modelleriyle karşılaştırıldığında finansal açıdan sürdürülemez bir yapı sergilemektedir. Çalışma, literatürde sadece arsa tahsisine odaklanan politikaların konut sorununu çözmeye yetmediğini, imar mevzuatlarının esnetilmesi, dikey yapılaşmanın (çok katlı kooperatif blokları) teşvik edilmesi ve dijital kimlik sistemleriyle şeffaflığın sağlanması gerektiğini savunarak kentsel konut politikaları literatürüne önemli bir ampirik katkı sunmaktadır.