Etiyopya'nın Bahir Dar Kentinde Konut Edinimi İçin Kayıt Dışı Arazi Brisimi ve İlişkili Gecekondu Yerleşimlerinin Gelişimi

Küresel Güney'de yer alan gelişmekte olan ülkeler, hızlı nüfus artışı ve kırsal alanlardan kentsel merkezlere yönelen yoğun göç dalgaları nedeniyle ciddi barınma krizleriyle karşı karşıyadır. Resmi kentsel yönetim sistemlerinin uygun fiyatlı konut ve imarlı arsa talebini karşılamadaki yetersizliği, özellikle dar ve orta gelirli nüfusu yasal çerçevelerin dışındaki arsa edinim yöntemlerine mecbur bırakmaktadır. Etiyopya'nın hızla büyüyen ikincil kentlerinden biri olan Bahir Dar, bu genel kentsel dönüşüm krizinin en somut örneklerinden birini teşkil etmektedir. Kentte kamu mülkiyetine ve ihale usulü kira sistemine dayalı katı imar kuralları, konut edinmek isteyen dar gelirli kitlelerin resmi yollarla araziye erişimini neredeyse imkânsız hale getirmekte, bu durum da çevre çeperlerdeki tarım arazilerinin gayriresmi piyasalar üzerinden hızla konut alanlarına dönüşmesine ve düzensiz yapilasan yerleşimlerin yaygınlaşmasına zemin hazırlamaktadır.

Bu nitel vaka analizinin temel amacı, Bahir Dar kentindeki gayriresmi arazi edinim süreçlerini, bu süreçi besleyen makro ve mikro düzeydeki faktörleri, işe dahil olan aktörlerin rollerini ve işlemlerin yasal boşlukları aşmak için başvurduğu prosedürleri kapsamlı bir biçimde incelemektir. Araştırmada betimsel vaka çalışması tasarımı benimsenmiş ve veriler amaçlı ile kartopu örnekleme yöntemleriyle seçilen toplam 37 kilit kaynak kişiyle gerçekleştirilen mülakatlar aracılığıyla toplanmıştır. Örneklem grubu içerisinde arazi saticisi koyuler, alıcı kentliler, gayriresmi emlak aracıları, mahalle yöneticileri (kebele idarecileri), imar denetim zabitalari ve yerel kanaat önderleri yer almıştır. Elde edilen derinlemesine mülakat verileri, sahada yapılan doğrudan gözlemler ve resmi raporlar ile hukuki mevzuat belgelerinin masa başı incelemelerinden sağlanan verilerle desteklenerek tematik analiz yöntemiyle çözümlenmiştir.

Araştırma bulguları, resmi imar sisteminin aşırı hantal çalışması ve yüksek ihale fiyatları nedeniyle gayriresmi arazi işlemlerinin Bahir Dar'da konut edinmenin birincil yöntemi haline geldiğini ortaya koymaktadır. Imar Denetim Ofisi verilerine göre 2014-2021 yılları arasında kentte 5.380 gayriresmi konut inşa edilmiş, Sebatamit ve Zenzelma gibi kırsal mahallelerde bu yapılaşma zirveye ulaşmıştır. Süreçi tetikleyen en önemli faktörler arasında belediyenin kamulastirdigi tarım arazileri için çiftçilere odedigi tazminatlarin piyasa değerinin çok altında kalması yer almaktadır. Bu durum, çeperdeki koyuleri arazilerini resmi makamlara teslim etmek yerine aracı emlakcilar vasıtasıyla kayıt dışı olarak bolerek satmaya yöneltmektedir. İşlemler ise yasal engelleri aşmak adına sahte borç sözleşmeleri, eski yapı tadilat izni gibi gorunuste yasal ancak özünde gayriresmi yöntemlerle yürütülmektedir.

Elde edilen sonuçlar, konut edinimi amacıyla gerçekleştirilen kayıt dışı arazi erişiminin basit bir yasal itaatsizlik olmadığını, resmi planlama süreçlerinin dışlayıcı yapısına ve piyasa gerceklerinden kopuk kamulaştırma politikalarına karşı rasyonel bir direnç mekanizması olduğunu göstermektedir. Yazarlar, yerel idarecilerin ve aracılarin da rusvet ve kayirma ilişkileriyle bu sistemi zimnen mesrulastirdiklarini vurgulamaktadır. Bu çerçevede, konut krizinin çözümü için cezalandırıcı ve yıkıcı yaklaşımlar yerine gayriresmi yerleşimlerin mevcut altyapı hizmetleriyle entegre edilerek yasallastirilmasi ve kamulaştırma tazminatlarinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi önerilmektedir. Literatür açısından bu çalışma, ikincil kentlerdeki arazi yönetimi verimsizliklerinin konut arzı üzerindeki yapısal etkilerini ampirik kanıtlarla tartışarak mülkiyet hakları ve kentsel adalete dair taramalara önemli katkılar sunmaktadır.

Bahir Dar'da yürütülen alan araştırması, konut edinimi için kayıt dışı arazi işlemlerinin kentin çeperlerindeki genişleme alanlarında de facto birincil yöntem haline geldiğini göstermektedir. Bu durum, resmi arsa üretim süreçlerinin hızla artan kentsel nüfusun ve konut talebinin çok gerisinde kaldığını ve mevcut sistemin kentsel dönüşüm dinamiklerini karşılayamadığını açıkça ortaya koymaktadır.

Çalışmada tespit edilen kayıt dışı konut inşasındaki artış eğilimi, yasal yasaklamalara rağmen yerel idarecilerin gayriresmi işlemleri rüşvet ve usulsüz izinler yoluyla meşrulaştırmasından beslenmektedir. Yazar, bu kurumsal zafiyetin ve resmi kanallardaki denetim eksikliğinin, imar dışı alanların ve yeşil bantların kontrolsüz bir şekilde işgal edilmesine zemin hazırladığını açıklamaktadır.

Elde edilen bulgular literatürle ilişkilendirildiğinde, çeperdeki tarım arazilerinin kamulaştırılmasında uygulanan son derece düşük tazminat bedellerinin kayıt dışılığı tetikleyen ana itici güçlerden biri olduğu görülmektedir. Kamulaştırma bedelinin pazar değerinin katbekat altında kalması, kırsal toprak sahibi çiftçileri arazilerini kayıt dışı piyasada bölerek satmaya yönlendirmekte, bu da literatürde vurgulanan mülkiyet güvencesizliği sarmalını pekiştirmektedir.

Sonuç olarak yazar, kayıt dışı yerleşimlerin yalnızca cezai ve yıkıcı yaklaşımlarla engellenemeyeceğini savunarak önleyici kentsel politikaların önemini vurgulamaktadır. Gecekondu alanlarının kentsel altyapı hizmetleriyle desteklenerek resmi sisteme entegre edilmesi ve arsa arz mekanizmalarının dar gelirlilere uygun şekilde esnetilmesi, Etiyopya genelinde sürdürülebilir kentsel gelişimin sağlanması için temel çıkış yolu olarak sunulmaktadır.

Bahir Dar kentindeki kayıt dışı yerleşim genişlemesi, Afrika genelinde kentsel nüfusun yüzde 60'ından fazlasının kayıt dışı alanlarda yaşadığını ve arazi yönetiminde yapısal dönüşümler gerçekleşmedikçe bu eğilimin artacağını gösteren küresel verilerle tam bir paralellik sergilemektedir (Adigeh et al., 2025).

Bu çalışma, Küresel Güney bağlamında hızlı kentleşmenin getirdiği konut krizini ve bu krizin resmi kurumsal mekanizmalar tarafından çözümlenememesi sonuçunda ortaya çıkan gayriresmi arsa piyasalarını incelemektedir. Özellikle Etiyopya gibi kamu mülkiyeti rejiminin ve kira sisteminin katı kurallarla uygulandığı bir ülkede, yasallık ve gayriresmilik arasındaki ince çizgiyi, yerel aktörlerin katılımını ve kurumsal boşlukları doğrudan Bahir Dar kenti örneğiyle ampirik olarak gözler önüne sermektedir. Çalışma, kentsel çeperdeki dönüşüm dinamiklerini yalnızca mekansal bir sorun olarak değil, aynı zamanda sosyo-ekonomik adaletsizlik ve mülkiyet hakları çerçevesinde değerlendirerek kentsel çalışmalar literatüründe önemli bir yer edinmektedir.

Çalışma, Adam (2014a) ve UN-Habitat (2020) tarafından ortaya konan barınma hakkı ve gayriresmi yerleşimlerin kurumsal analizine dayanan teorik çerçeveleri doğrudan devralıp geliştirmektedir. Önceki literatürde yer alan gayriresmiliğin geçici bir kentsel sapma olduğu yönündeki görüşlerin aksine, bu çalışma kentsel çeperdeki arazi piyasalarının resmi sistemin yapısal tıkanıklıklarından doğan de facto bir kentsel büyüme modeli olduğunu göstermektedir. Özellikle kamu mülkiyeti rejiminde tarım arazilerinin kamulaştırılması sırasında ödenen düşük tazminat oranlarının, çiftçileri topraklarını parselleyerek gayriresmi olarak satmaya nasıl teşvik ettiğini kanıtlayarak, mülkiyet güvencesi ve arazi yönetimi tartışmalarında önceki çalışmalardan farklılaşmakta ve onları zenginleştirmektedir.

Türk kentsel çalışmalar ve planlama literatürü açısından bu çalışma, hızlı kentleşen bölgelerdeki imar dışı arsa üretimi ve hisseli tapu veya gecekondu dönüşümü gibi yerel tartışmalara karşılaştırmalı bir perspektif sunmaktadır. Özellikle Doğu Afrika bağlamındaki kamulaştırma ve arazi kiralama sisteminin tıkanıklıklarını çözümleyerek, benzer şekilde hızlı nüfus artışı yaşayan kentsel çeperlerin yönetimindeki yönetsel ve hukuksal eksikliklerin nasıl gayriresmi pazar mekanizmalarını ürettiğini göstermesi açısından büyük katkı sağlamaktadır. Arsa arzının planlı şekilde sağlanamamasının kentsel rant ve konut ödenebilirliği üzerindeki olumsuz etkilerini ampirik verilerle ortaya koyarak, politika yapıcılar için önleyici yaklaşımların gerekliliğini kentsel planlama literatürüne entegre etmektedir.